Vad kostar en friskrivnings klausul?

[rod02]

Vad kostar en friskrivnings klausul? För säljaren i minskat pris.

Det verkar ju glasklart... inte! http://www.byggahus.se/ekonomi/181314-k ... _dolda_fel

[M.Lindskog]

Jag gillar framförallt formuleringen "... upplysningsplikt om dolda fel han känt till". Lite motsägelsefullt att känna till ett dolt fel, eller?

[danei]

Nej. Säljaren kan mycket väl veta vad som döljer sig i tex en vägg. Att felet är dålt betyder att man inte kan se det vid en besiktning.

[M.Lindskog]

@danei: Du har naturligtvis helt rätt i sak.

Jag reagerade mest på en formulering som om man tolkar den på ett visst sätt (Man kan inte känna till det som är dolt för en själv, typ...) blir en - för mig, åtminstone - småkomisk motsägelse. Det jag skrev var alltså inte allvarligt menat. Jag får bli bättre på att kleta dit smileys tror jag...

Det formuleringen avser - antar jag - är att säljarens normala upplysningsplikt inte försvinner genom ev. friskrivningsklausul.

[rod02]

"Vid en sådan total friskrivning ska säljaren dock också vara medveten om att han har en upplysningsplikt om dolda fel han känt till.

Det finns även viss risk att en domstol, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, kan finna att det skulle vara oskäligt att tillämpa, en i övrigt korrekt, friskrivningsklausul på ett fel."

Som säljare har man inga rättigheter als vad man än skriver.... eller? Man får nog ha en "målvakt" som mellan hand. Jag tycker det är totalt sjukt vilka rättigheter en köpare har. Köpt borde vara köpt, när alla kontrollanter sagt sitt!

[skalman65]

men det är vad jag vet ganska svårt att få ett fel som klassat som "dolt fel".

Köparen måste ha gjort vad han har kunnat för att ta reda på alla ev fel innan ett köp.

Vilket vad jag har förstått innebär det att man måste kontakta expertis innan köpet för att besikta huset inför alla olika varianter av fel.

Samtidigt så får man inte glömma att man även ser till husets ålder, ett hus byggt på 50-talet kan man förvänta sig har ett visst renoverings behov, etc...

[rod02]

Rena snurren att sälja hus. När man vet vad det kan kosta att åtgärda, så vågar man inte byta hus. Det kan sluta med att man hamnar utblottad i en hyresrätt. Var skall säljaren ta pengarna ifrån? Är det nån som tror att säljaren har någon vinstpott att ta av? Oro i 10 år. Finns det nått annat man köper begagnat med 10 års "garanti"? Känns som den med mest juridisk kunskap/makt vinner. Totalt stötande!

[Kelvin]

Man kan säga att en köpare har inga som helst rättigheter när han köpt huset för dolda fel finns knappt.
Som säljare kan du ta en försäkring som skyddar mot alla dolda fel i 10 år eller nått...

Det är iaf så jag förstått det på det huset vi köpte förra året

[M.Lindskog]

Det kan "på papperet" se ut som att köparen står ganska stark. Men i praktiken kan det nog vara något helt annat. Allt kokar ner till enskilda bedömningar från fall till fall och som flera redan sagt kan det vara svårt att få igenom att något verkligen är ett dolt fel.

Till att börja med är undersökningsplikten som köparen har ”långtgående”, dvs att bara knalla omkring och se på ytskikten kan knappast räknas som ”fullgjord undersökningsplikt”. Allt du kan besikta utan att göra fysisk åverkan är åtminstone inom undersökningsplikten. I vissa fall, med s.k. riskkonstruktioner, räcker inte ens det. Vi blev t.ex. uppmanade att såga upp hål i golven för att komma ner i torpargrundarna på våra två kåkar, eftersom detta är en känd riskkonstruktion. Inte heller räckte det med att anlita besiktningsman, för i sina normala uppdragsavtal och rapporter strör de i sin tur friskrivningar omkring sig tämligen frikostigt. Formuleringen ”köparens undersökningsplikt kvarstår” läste jag hundratals gånger under de år vi letade hus & därmed läste bes.protokoll.

Sen ska det vid en ev. tvist, dvs. om säljaren motsätter sig köparens ev. klagomål, avgöras i någon instans. Kommer det dithän att det blir tal om att använda sig av juridiska ombud så ska någon betala deras räkningar. Kommer det så långt som till rättsförhandlingar så ska de bekostas. Här är jag osäker, men jag har för mig att det brukar vara så att den som förlorar får stå för notan. Då krävs det en del för att som köpare ta risken att få bekosta det kalaset.

Jag har ett eget ganska färskt exempel:

När vi tog över vårt hus för ett år sedan upptäckte jag efter ett tag att stigaren till det gamla exp.kärlet på vinden var dragen helt dolt, dvs inbyggd bakom målade & tapetserade gips- & spånskivor, utan en endaste inspektionslucka. Helt klart ett fall där det inte kunde rymmas inom undersökningsplikten. Till saken hörde att man på en bit av sträckan behållit ett gammalt stålrör och skarvat på kopparrör med klämringskopplingar i båda ändar. Det jag också upptäckte (av en slump, alltså) var att den klämringskoppling som satt i övre änden av stålröret hade läckt & vatten hade sipprat ner längs stålröret. Få se nu, vad händer med stål + vatten + luft + tid…? Det var alltså en tidsfråga innan detta hade börjat läcka ordentligt & det hade inneburit att hela övervåningen radiatorvolym hade runnit ut i det med sågspån isolerade bjälklaget. Vattenskada, någon…? Även utan skada var detta solklart ett fel. Kanske även dolt i juridisk mening.

Vi blev alltså tvungna att i hast ersätta det gamla exp.kärlet med ett slutet i pannrummet. Alternativet att låta det gå & riskera vattenskada modell XL var helt uteslutet. För att se om jag kunde slippa bekosta detta själv så kollade jag först upp villkoren för den dolda fel-försäkring som säljaren tecknat. Se där, den försäkringen omfattar bl.a. inte VVS. Dvs. om det skulle visa sig att detta faller under säljarens ansvar så skulle deras försäkring ändå inte hjälpa dem, utan de skulle få bekosta detta ur egen ficka. OBS alltså att sådana försäkringar inte tar bort säljarnas ev. ansvar för dolda fel, men det tar bort den ekonomiska bördan att åtgärda dem. Men bara vissa typer av dolda fel, alltså…

Så jag kontaktade mäklaren för rådfrågning. Ville ju inte ta en konflikt med köparna i onödan; vi hade en god relation och det kunde vara bra att spara på den i den händelse att något stort skulle dyka upp längre fram. Mäklarens råd var ganska krasst: ”betala själv”. Han bekräftade förvisso att detta troligen skulle godtas som dolt fel i en prövning, men varnade för att väcka frågan om det inte rörde sig om åtminstone ett sexsiffrigt belopp. Hans inställning var helt enkelt att det för säljarna skulle vara helt i sin ordning att motsätta sig våra ev. kompensationskrav och då skulle det få gå till rättslig prövning. Med juridiska ombud inblandade & så vidare skulle vi riskera att få bekosta långt mycket mer än de tusenlappar det rörde sig om att låta en VVSare undanröja risken för en vattenskada. Den risken menade han gjorde att det krävdes skadebelopp på 100 000 eller mer för att det skulle vara värt risken att förlora tvisten.

Sjukt nog befann vi oss alltså i en situation då vi upptäckt en risk för en mycket stor skada. Att komma dithän att säljarna bekostade att undanröja den risken skulle innebära en risk för oss att få bekosta processandet. Jag tror dock att om vi bara hade låtsats som ingenting och låtit tidens tand gnaga sig igenom det sista av stålröret så hade vi enkelt kunnat påvisa att vattenskadan berodde på en felaktig konstruktion som föll under säljarens ansvar, eftersom det vore orimligt för oss att ha besiktat detta utan åverkan (notera att jag upptäckte rosten på röret eftersom jag höll på med annan renovering som innebar att jag gjort hål i en vägg). Förutsatt förstås att det hänt inom 10 år, vilket jag är 100% säker på givet hur det där stålröret såg ut. Men att bete sig så hade ju varit att kacka ordentligt i eget bo. "Jag slipper betala några tusen för att byta exp.kärlet, men får leva i ett vattenskadat hus". Nej så kan man ju inte resonera...

Detta är förvisso bara ett exempel, men jag tycker att det visar på att man inte står sig så ruskigt stark som köpare heller. Surt kan tyckas kanske, men det hela handlar väl om att man får vara beredd på att det kostar att äga sin bostad. Vill man inte betala för alla de fördelar som detta också innebär så får man väl överväga någon annan boendeform. Det finns inga gratisluncher…

[rod02]

Varför skall säljaren betala för ett hus du bor i? Inser du vilket slöseri det är med advokater m.m, kostar nog mer än att fixa felet. Bättre att slopa lagen! Att du sedan som köpare riskerar att förlora en process och får rättegångskostnaderna, totalt slöseri.
Jag anser att efter kontroll enl "alla konstens regler" så är nya ägaren ansvarig för sitt eget hem INTE säljaren.

[M.Lindskog]

Vet inte om du med din fråga (”Varför skall säljaren betala för ett hus du bor i?”) syftar på något som jag skrev...? Jag har definitivt inte hävdat att säljaren ska bekosta ett hus jag bor i.

Jag menar att det redan är så som du anser och så tolkar jag att flera andra inlägg i tråden också säger. Dvs. att det i praktiken ska ganska mycket till för att säljaren i slutänden ska bli betalningsansvarig för något efter att fastigheten övergått i köparens ägo.

Håller med dig att det kan bli tal om slöseri. Men att slopa lagar (= regler) som ger ramar för olika former av avtal tror jag däremot inte ett dugg på. Och det tycks inte du göra heller. Din sista mening är ju en klar och tydlig regel. Dessutom - som jag tolkar de nu rådande reglerna - ligger det du skriver faktiskt väldigt väl i linje med vad som faktiskt gäller idag, om man ser till regelverk + praxis sammantaget. "Alla konstens regler" idag = den långtgående undersökningsplikten.

En fråga: Anser du att säljarens upplysningsplikt borde slopas?

[danei]

Efter som du visste om att du Hasse ett begynnade läckage skulle du inte fått ut en kröna för vattenskadan av säljaren.

[rod02]

M.Lindskog: Ja. Lägg över ansvaret på överbetalda mäklare och besiktningsmän.

[M.Lindskog]

@danei: Resonemanget är förstås hypotetiskt, jag menade förstås om jag hade knipit igen om det. Då skulle ju ingen kunnat bevisa att jag kände till problemet. Men som sagt, det är ett hypotetiskt resonemang.

@rod02: Jag kan hålla med om att mäklare och besiktningsmän kommer lindrigt undan ffa i förhållande till sina arvoden. Men till syvende och sist träffas ju avtalet mellan parterna som gör affären.

Så du menar alltså att det borde vara fritt fram för säljaren att mörka med fel och brister som han känner till?

Hur långt ska då köparen behöva gå i sin besiktning innan köpet? I mitt exempel skulle jag inte ha upptäckt den läckande kopplingen med mindre än att jag förstört en vägg. Ska säljaren acceptera den typen av besiktningar då menar du?

F.ö. vad var den ursprungliga frågan? Hur mycket mindre man får betalt om man vill ha in en friskrivningsklausul vid försäljning, har jag fattat det rätt?

[rod02]

M.Lindskog: Fritt fram att mörka ja(säljaren behöver inte nödvändigtvis veta). Om du inte hittat "skadan"(som bara är på g), och sålt huset. Skall du då ersätta nya ägaren?
Som ny ägare får man välja. Riva upp och kolla alt eller ta smällen när den kommer. I många fall finns ingen att ställa till svars, och då står du där ändå.

"ursprungliga frågan" korrekt tolkat. Men kolla länken, inte ens friskrivning tycks räcka.... rena snurren!